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房地产市场实在是太卷了。四代住宅咱们还没搞明白，现在第五代住宅的风刮起来了。
这是去年下半年冒出来的第五代住宅概念，从今年这几个月以来，第五代住宅如同雨后春笋，越冒越多，大有要替代第四代住宅的趋势。
这一次，引领先锋的还是重点一二线城市。
比如西安一个非常典型的五代宅中铁建秦风雅颂，小区下沉式会所和抬板架空层设计，137m²的户型，实得面积高达208平，南北双向大露台，并且室内儿童房和露台6米挑高，可以做双层使用。我把这个逆天的户型放在下面，大家可以看一看。
比如杭州滨江的兴耀贝壳沐兰台，作为杭州第一个全架空层平台住宅，整个小区被架空层抬高了大约5.1米，一层架空层是停车场，架空层之上是小区园林，住宅的一楼被抬高到了9.1米。
比如苏州中铁·咏月台，小区地面抬高了5米，首层架空层车库，下沉式会所，户户赠送大露台。
第五代住宅是个什么样的产品呢？
第五代住宅，也被称为抬板式住宅。顾名思义，就是把小区整体地坪抬高，一层做成架空层。
这个架空层可以安排下沉式会所、车库。小区园林建在架空层之上，形成了立体花园的效果。
（图片来自于搜建筑）
现在市面上严格的第五代住宅，是要集齐三个条件。
第一个条件就是小区地面整体抬高，一楼架空式设计，让楼体悬浮在架空层上。
一楼的架空层一般是阳光车库，在小区中央区域有下沉式会所。小区的公共配套可以安排在一楼的架空层。
第二个条件是立体式花园，最好做出层次感。
因为一楼是架空层，小区的景观就可以通过地面高差打造出来层次感。像多层级的庭院、台地花园、下沉式庭院组合成三层立体式的公区景观。
（图片来自于搜建筑）
第三个条件是户型要符合空中院墅的标准。
第四代住宅光有大露台，不算是空中院墅，要将客餐厅或者其他和露台相连的功能区做成挑高的两层。上面能多一层面积，露台的上方是自己家的二楼。
这三个条件里，第一个和第二个条件是必备，第三个是选配。但是只有满足这三个条件，才算是严格意义上的第五代宅。
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相信大家看完上面第五代住宅的概念，应该心里会有一个疑问。
就这？这就是第五代住宅？
里面的每一个关于第五代住宅的特征，都在过去二十多年的楼市里出现过。
整体架空层出现过，它非常像一些前几年流行的TOD项目，整体的楼体被抬高，一楼做成了车库、下沉式商业街。
下沉式会所这个非常普遍了，全国各地近两年以来各个四代宅楼盘，下沉式会所几乎快成为了标配，甚至连归家仪式、动线、会所长相风格都出奇的相似。
赠送大露台就不用说了，这个是现在四代宅的标配。大家比拼的是得房率的高低和露台赠送的大小。
至于挑高、买一层送一层，更像是熟悉的配方熟悉的味道了，这个从零几年的复式户型就有，包含后面的商办LOFT。甚至后面一些平层住宅出现的L型互扣户型。
每一个特征，都不是新产品的特点，但是把它们融合起来，装在一起就形成了第五代住宅。
所以第五代住宅，它是新瓶装旧酒，用原有的特征重新组合，组合出来一代新产品。
那么相较于第四代住宅，第五代住宅有哪些好处呢？这里就有开发商的巧心思，它还真的是针对四代宅的痛，专门治的病。
第四代最大的两个弊端是什么？
一个弊端是露台进深影响了室内采光。
另一个弊端是上下奇偶层之间离得太近，隐私不好。
第五代住宅，恰恰专门解决了这个问题。
对于采光不好的问题，尤其是低楼层，第五代住宅做了地面抬高，即使是一楼，也能达到普通小区三四楼的高度。站得高了，采光效果提升了。
对于上下楼之间的隐私性，第五代住宅带露台的功能区做了挑空，露台的上方是你的二楼，隐私性有了保障。
再加上一楼架空层作为车库，可以改善原有地下车库潮湿阴暗的特点，让车库也有阳光进来。小区内部花园的景观层级也更丰富。
这些确实能提升大家的居住体验。
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为什么全国范围内突然之间兴起第五代住宅的风潮呢？
这个是政策的放松和现实倒逼合力形成的结果。
其实每一次楼市产品的迭代升级背后，都有建筑设计规定政策的放松。
第五代住宅，就是因为建筑新规的出台。
从2024年开始，全国多个城市如天津、北京、成都、广州、南京等就陆陆续续出台了建筑新规。
里面有一条核心的规定，底层的架空空间（含停车功能）不计入容积率。
这就给了开发商做产品升级的可能。而且抬板设计，把车库放在一楼，对于开发商是节省成本的方法。
更为关键的一点是，当四代住宅在全国范围内开花时，四代宅的稀缺性被稀释了。开发商为了保持自己的产品力，又要保住楼盘的价格和利润，就得另辟蹊径。继续把产品进行升级。
用五代宅来降维打击四代宅，这样子能够在现有的楼市环境下让自己的产品更畅销，卖的更好，价格更贵。
你可以说是产品的升级，也可以说是在激烈的楼市竞争之中，开发商们的无奈选择。
只是这种产品的竞争没有哪一家有完全的护城河，护城河只能是一时的，很快就有竞品的开发商跟进来。
于是第五代住宅很快就在全国铺开。按照开发商们现在铆足了劲儿竞争的程度，真不排除后面还是六代宅，七代宅。
对于购房者来说，可能是得利的。因为每一次的产品升级，购房者都能享受到更好的居住体验。
以后的房子，采光会更好，赠送面积会更大，小区公区的优化会越来越合理，居住的体验越来越接近空中院墅的生活。
这种当然是好的。不过对于购房者来说，还是要注意新产品的溢价。不管新产品在产品升级上做的多么的优秀。当房子进入到二手房市场之后，它还是要遵循房地产价值的基本规律。
不管过多少年，地段、配套这些都是房子的基本价值所在。
我们买新产品，不能迷失在眼花缭乱的升级中，还是关注房子中那么最基本的价值。
脱离房子基本价值的产品，很有可能割了你的韭菜。
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